문) 갑은 을소유의 건물을 임대해서 사용하다가 월세를 지급하지 못하였고 을도 여러 가지 바쁜 사정 때문에 월세가 밀렸는데도 가만히 있다가 상거래시 단기소멸시효인 3년이 경과한 후에 갑은 을에게 임대보증금을 반환해달라고 청구했습니다. 이 경우에 갑의 밀린 월세와 임대보증금간에 상계가 가능한지 여부
답) 임대인의 임대보증금반환채무는 임대차계약이 종료되어야 발생하는 것이기 때문에 임대목적물을 사용하는 동안에는 아직 반환채무가 발생하지 않습니다. 그리고 임대인이 임차인에게 월세를 청구하는 차임채권은 바로 이행기가 도래하기 때문에 그때그때마다 청구하지 않으면 시효가 진행되어 3년의 기간이 지나면 청구할 수가 없습니다. 그래서 갑의 경우에 임대기간이 훨씬 지나도록 월세를 청구하지 않던 갑이 임대차 종료를 이유로 임대보증금 반환을 청구하는 경우에 임대인이 3년이 훨씬 지난 월세에 대해서는 임대보증금에서 상계가 가능한지 논란이 있습니다. 이에 민법 제495조에서는 소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 채권자가 상계를 할 수가 있다고 규정하고 있습니다. 그런데 을이 임대보증금반환채무는 임대차종료할 때까지 이를 반환해주지 않아도 되는 기한의 이익이 있기 때문에 월세가 연체할 때에 상계할 수가 있는 상태에 있지 않아서 상계를 할 수가 없습니다. 이 경우에 판례는, 통상 월세가 상당기간 연체되고 있음에도 임대인이 임대차계약을 해지하지 않고 그대로 사용토록 한 것은 임대보증금에 대한 담보로 처리하려는 묵시적 의사가 있는 것으로 보아서 이 경우는 위 제495조를 유추해서 이 경우는 상계가 가능한 것으로 판결하고 있습니다.(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309호 판결참조)
<변호사 강삼신 법률사무소>
