임차인의 유익비상환청구권을 낙찰자에게 주장할 수 있는지 여부
임차인의 유익비상환청구권을 낙찰자에게 주장할 수 있는지 여부
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  • 승인 2016.11.13 15:50
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 문) 건물주인 갑은 볼링장을 운영하기 위해서 건물을 건축하다가 자금이 부족해서 을에게 임대를 내주고 을은 볼링장시설비를 지출해서 공사를 마무리하고 볼링장을 운영하였습니다. 그 후 갑은 은행담보대출채무를 제대로 변제하지 않아서 경매가 진행이 되어 병이 낙찰받아 소유하게 되었습니다. 이 경우에 을은 자신이 볼링장의 시설을 위해서 공사대금을 지급하였고 그 가치가 현재 존재하고 있어 유익비를 주장하는데 병에게 주장할 수가 있는지 여부

 
 답) 임차인이 임대기간에 임대건물에 대해서 건물의 객관적 가치를 증가시켰고 임대차가 종료될 무렵에 그 가치가 존재하고 있다면 임차인은 임대인에게 유익비를 청구할 수가 있습니다. 또, 우리 민법 203조에 의해서 점유자가 점유물을 반환할 때에 회복자에게 점유물의 보존을 위해서 지출한 비용을 달라고 청구할 수가 있습니다. 그래서 갑의 경우에 을은 유익비로 지출한 것이 맞고 해당 건물을 비록 경매절차라고 하지만 병이 소유권을 갖게 되었으니까 을은 병에게 유익비 청구를 할 수가 있는지 여부가 논란이 됩니다. 이 경우에 대법원에서는(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752호 판결참조), 민법 203조에서 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립하는 것이고, 점유권원을 갖고서 해당 계약관계등으로 상대방이 있는 경우에 상대방에게 해당 계약관계로 청구할 수가 있을 뿐이라고 판단하고 있습니다. 따라서 을은 임대차계약관계로 유익비를 지출한 것이니까 갑을 상대로 해서 유익비청구를 할 수가 있고 계약관계가 없는 병에게는 청구할 수가 없습니다. 다만 을이 유익비청구를 하면서 해당 건물을 계속 점유하고 경매절차에서 유치권주장과 행사를 한다면 사실상 병에게 유익비를 지급받을 수는 있습니다. 

 <변호사 강삼신 법률사무소> 


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